Инвестиции в строительство объектов недвижимости — жилая и коммерческая стройка, в России и за рубежом: инструкция по выбору и советы

Покупка недвижимости, как правило, становится самым крупным приобретением в жизни рядового гражданина. Новая квартира буквально ассоциируется с иным этапом жизни, а офисное помещение или склад - важнейшим шагом в построении собственного бизнеса. Обе покупки - выгодная альтернатива аренде, возможность тратить средства уже на свое имущество. Но покупка "стен" может быть коммерческим предприятием и сама по себе: инвестиции в недвижимость - самый популярный из способов сохранения и приумножение имеющихся капиталов и возможностей, а участие на этапе строительства объекта может сделать такое предприятие еще более доходным.

Оглавление:

Инвестирование в строительство объектов недвижимости: плюсы и минусы

Сразу стоит начать с разрушения стереотипного мнения, что инвестиции в строительство недвижимости требуют серьезных начальных капиталов. Конечно, если речь идет о конкретном объекте, как жилом, так и коммерческом, суммы фигурируют заоблачные. Но возможность долевого участия и рассрочек любого рода делают эту схему доступной.

Рассматривая аспекты инвестирования в строительство, нужно анализировать разные цели и направления вложений:

Приобретение метража для личного использования. Это может быть: инвестиция в строительство жилых домов и приобретение доли в многоквартирных, обустройство территории и обеспечение уже готового собственного объекта дополнительной инфраструктурой, например гаражом. К этому же блоку можно отнести и серьезную переделку уже готового и даже обжитого здания: строительством можно назвать и добавление еще одного этажа или благоустройство менее комфортного. При такой форме инвестиций покупатель часто связан дополнительными условиями покупки, снижающими ее преимущества по итогу: поиск земельного участка в определенном регионе, сжатые сроки и отсутствие альтернатив. Но и плюсы переоценить сложно: инвестиции в квартиры на стадии строительства, а не покупка готового, позволяет получить в распоряжение идеально решающие конкретные задачи площади. При строительстве можно создать индивидуальную планировку, обустроить постройку в соответствии с личными практическими и эстетическими соображениями.
Покупка объекта без цели личного использования в качестве средства сохранения средств. Отличие этого направления вложений - отсутствие необходимости искать конкретный город или район застройки. Это форма страховки капиталов от обесценивания, хотя и также сопряженная с рисками. Инфляция, ежегодный и неотвратимый процесс обесценивания фиата, обилие мошеннических направленных на отъем денег схем наталкивает на идею вложиться в квартиру или частный дом, стоимость которых подрастает пропорционально экономическим процессам. Особенность направления инвестиций в коммерческую недвижимость при строительстве - значительный разбег итогового процента доходности, хотя таковая и не является, как кажется, самоцелью. Возможность не спеша подбирать объект, позволяет выхватить "горячее" предложение.
Вложение денег в строительство домов, как самостоятельная бизнес-схема, направленная на получение дохода от объекта недвижимости. В этой группе и покупка готовой доли на имеющуюся в распоряжении сумму, и вложения заимствованных средств с надеждой, что доход превысит объем инвестиций. Часто такие схемы инвестиций в долевое строительство состоят из нескольких этапов, например, предварительного кредитования на строительство. Форм использования будущего недвижимого имущества множество: от продажи готовой квартиры или дома за цену, превышающую сумму вложений, до сдачи в аренду.

Из изначальной цели вытекает и оптимальная форма вложений, и объемы инвестиций в строительные проекты, и сопряженные риски.

Недвижимость, как источник прибыли - доходность инвестиций в строительство

Понятие инвестирования в недвижимость не требует, но подразумевает получение прибыли. С одной стороны, это элементарная экономия и возможность вкладываться "в свое". С другой - реальный заработок, способный стать долговременным и регулярным. "Кормить" может как одна вовремя проведенная сделка, так и постоянная работа в этом направлении: все зависит от начальных возможностей и желания заниматься этим достаточно хлопотным рынком.

Инвестиции в строительство в России

На российском рынке самыми быстро окупающимися считаются новостройки и однокомнатные квартиры в них. Но по доходности догоняют:

инвестиции в жилищное строительство элитных сооружений в мегаполисах и столицах;
постройка торговых центров и развлекательных заведений в крупных городах;
инфраструктурные объекты в новых районах и регионах с государственной поддержкой;
коммерческая недвижимость в экономически-развитых районах больших городов.

Еще одна особенность работы именно с отечественными площадями - возможность получить привилегии. Вложить деньги в строительство квартиры на этапе возведения дома или приобретения земельного участка под застройку и освоение - значит можно получить помощь от государства. Примеров много: льготы на постройку единственного жилья, возврат налогов и погашение процентов по ипотеке для отдельных категорий. Застройщикам, организующим рабочие места, также полагаются дотации, удешевляющие по итогу готовые строения. Более масштабные проекты - программа "Дальневосточный гектар". При решении вкладываться деньгами для развития отрасли в РФ стоит убедиться в наличии таких программ и посчитать преимущества участия.

Инвестиции в строительство за рубежом

Недвижимость за границей - статусное приобретение. Решаясь на такую покупку, нужно обязательно изучить законодательство выбранной страны и условия предоставления права собственности. От предложения вложиться дистанционно, то есть без непосредственного осмотра объекта, стоит отказаться: даже в США много городов-призраков, недвижимость в которых не нужна никому. Покупка по фото может стоить миллионов. Многие застройщики, специализирующиеся на инвестициях в зарубежные проекты, предоставляют туры для изучения "на месте". Проверка документации со специалистом по зарубежному законодательству обязательна.

Доходные объекты - насколько выгодны инвестиции в строительные компании

Выбор объекта - один из самых важных этапов. Просчеты, допущенные в этом моменте, могут привести к денежным потерям: не преуменьшая перспективности вложений в создание новых квадратных метров, необходимо говорить и о риске обесценивания. Рассчитать прибыльность даже одного мероприятия достаточно сложно, но общие правила в этом процессе есть:

повышенным спросом традиционно пользуются квартиры небольшого метража, часто становящиеся первым жильем;
ликвидны надстраиваемые или пристраиваемые помещения в уже плотно застроенных спальных районах с недостатком инфраструктуры;
всегда можно выгодно продать или сдать, хотя недвижимость в исторических центрах городов из списка культурного наследия.

Мы вложили свои денежные средства в эти проекты:

SolidTradeBank.com — отзывы и перспективы средника Solid Trade Bank с четырехлетним стажем и доходностью 0,5% в сутки

8bit.ltd обзор и отзывы 8 bit ltd — перспективная площадка с множеством фишек для заработка и доходностью до 366% за 24 месяца

Естественно, между этими позициями огромная разница, на примере Северной столицы РФ: новостройки с бюджетными студиями возводятся постоянно, а изменение культурного облика Санкт-Петербурга или примыкающего к Казанскому кремлю участку набережной - экстраординарное событие. Стоимость однокомнатной квартиры на только-только обрастающей инфраструктурой окраине, еще страдающей от недостатка детских садов и общественного транспорта, составит менее 1 млн. рублей, а квартира на верхних прирастающих этажах невского проспекта будет стоить десятки миллионов. Но и доход в последующем может отличаться в разы.

Ставка адекватного дохода при строительных инвестициях по мнению российских экспертов составляет 30-40%. Более высокая - хорошей сверхприбылью.

Когда инвестировать в строительство: выбираем актуальный момент времени

На размер последующего дохода от вложения в недвижимость на этапе строительства или по завершению напрямую влияет момент времени, на котором вкладывающий присоединяется к программе. Основных этапа - три:

нулевой, то есть у застройщика есть земля и ничего кроме этого надела;
средний этап - возведение стен и очевидность продвижения работ;
конечный, когда здание уже практически сдано в эксплуатацию.

Естественно, самые выгодные условия для инвестиций предлагаются тем, кто ведет стройку с нуля. Но именно этот этап самый рискованный: как подрядчик справится с объемом задач, насколько быстро будут найдены непосредственные исполнители и будет ли план по итогу завершен. Даже в настоящее время, когда лихие 90-е позади и, казалось бы, все крупные проекты проверяются досконально, примеров "долгостроя" немало. Самые известные - обвинения в сторону певца Новикова или дело "вышки" Екатеринбурга. Вложения, поступившие еще 7 лет назад, инвесторам так и не вернулись. И даже учитывая, что это единичные случаи, - для каждого из вкладчиков это сломанные судьбы.

Покупка на конечном этапе - самая безопасная. Прибыли сделка принесет меньше, но и объект, которому до сдачи остались считанные дни, гарантированно будет возведен и сдан.

Как правильно вложить деньги - инвестиции в строительство жилой недвижимости

Строительство - сделка, связанная с крупными суммами. Именно потому ко всем этапам участия нужно подойти максимально скрупулезно. Принципиальные моменты любой сделки:

Выбор застройщика. Ориентироваться можно и на советы знакомых, уже сталкивающихся с этим предприятием, так и на рекламу. Факт, что за этой организацией уже стоят сданные объекты, - самый весомый аргумент.
Поиск определенного варианта. Квартира, офис в цоколе или нежилая недвижимость, - при застройке инфраструктурного комплекса у покупателя есть выбор, что приобрести. Затем придется определиться с метражом, этажом и строгими требованиями к помещению.
На переговоры с представителями застройщика стоит приходить с юристом или сторонним, привлеченным из независимой экспертной организации специалистом. Это позволит избежать "тумана" в переговорах.
Пакет документов, который обязан предоставить застройщик, должен включать целый ряд разрешений от права на землю до страховых обязательств. Если собственные знания по вопросу внушают сомнения, поможет юрист. Его также надо привлечь со стороны, не пользуясь услугами рекомендованного второй стороной, даже если эта услуга соблазнительно бесплатна.
Окончательный договор инвестирования подписывается обеими сторонами и заверяется нотариусом. Естественно, перед окончательной подписью нужно перепроверить каждый экземпляр и посоветоваться с собственным квалифицированным консультантом.

Выполнение этих рекомендаций, к сожалению, не может исключить все случайности, но многие предупредит.

Формы инвестирования и участие посредников

Форма капиталовложений в строительство - это и способ сокращения рисков, и техника приобретения выбранного объекта. Спроектировать себе частный дом и завершить возведение также самостоятельно - можно. Но стать дольщиком многоквартирного дома или инвестором крупного ЖК можно только при посредничестве. Форм участия, подразумевающих различные взаимоотношения партнеров, несколько:

Непосредственный договор с застройщиком на приобретение некоторого метража в возводимом строении. В договоре может быть прописана только площадь, но дополнительно есть возможность указать и иные требования по индивидуальной планировке и расположению. Регулируются взаимоотношения договором купли-продажи. Эта форма инвестиций считается упрощенной, риски несет застройщик.
Долевое участие через фонд-посредник регулируется договором инвестирования. По сути, это коллективное строительство, при котором все риски несут те, кто участвует в организации деятельности. Окупаемость вложений, как правило, выше, но и риски больше. Вложить деньги в строительство можно дольно, то есть приобретая долю, которая будет возмещена реальными деньгами после завершения дела. Задачи получить именно квартиру или конкретный "адрес" в этом случае может и не стоять.
Паевые фонды также предлагают ряд пакетов инвестирования в строительство. Часть из них предполагает "портфельное" участие, то есть вложения в несколько ЖК или проектов. Это дифференцирует риски и позволяет получить прибыль, даже если какое-то направление окажется невыигрышным. Получение дивидендов от ПИФа - тоже форма капиталовложений в "стройку".