С чего начать инвестиции в недвижимость и как инвестировать правильно — все виды объектов: жилые и коммерческие, в России и за рубежом

Тема инвестиций в недвижимость в России и за рубежом - риторическая, и с каждым днем в ней возникают новые нюансы. В связи с экономическим давлением на Россию инвесторы ищут инструменты, не столько для увеличения капиталовложений, сколько для их сбережения. Люди часто задают вопросы по выбору, касающиеся вложения денег в недвижимое имущество. Как лучше вложить деньги в недвижимость, в какую, каким способом - факторов много, поэтому сегодня ответим всем сразу и поделимся своими знаниями в обзорной статье.

Как правильно инвестировать в недвижимость - преимущества и недостатки

Даже следуя принципам Кийосаки и делая ежемесячные накопления в виде 20% от зарплаты, можно остаться в убытке. Нужно учитывать, что растущая инфляция "съедает" большую часть наших сбережений. Самый логичный выход из ситуации - грамотные капиталовложения. Есть плюсы и минусы у вложения денег в недвижимость. Рассмотрим основополагающие привилегии:

• Широкий выбор объектов (инвестирование в новостройки, загородные дома, коммерческие помещения);
• Универсальность и востребованность сделок (продажа, обмен, сдача в аренду);
• Ежегодное подорожание квартир на фоне возрастающей инфляции (при условии, что она не опережает рост цен);
• Возможность вхождения на жилищный рынок с ограниченным бюджетом (инвестиции в новостройки или долевые фонды).

При всей своей стабильности, кроме плюсов, минусы у инвестиций в недвижимость тоже есть. Вложения в жилье все же связаны с определенными рисками:

• Отсутствие спроса и высокая конкуренция на рынке недвижимого имущества в небольших регионах;
• Необходимость вносить платежи за коммунальные услуги и обслуживание дома в период простоя;
• Снижение цен на жилье в связи с экономической стагнацией в стране или регионе;
• При инвестировании в жилые объекты невозможно срочно взять понадобившиеся финансы.

Сейчас мы вкладываем финансы в эти проекты:

8bit.ltd обзор и отзывы 8 bit ltd — перспективная площадка с множеством фишек для заработка и доходностью до 366% за 24 месяца

SolidTradeBank.com — отзывы и перспективы средника Solid Trade Bank с четырехлетним стажем и доходностью 0,5% в сутки

Виды объектов инвестиций в недвижимость, с чего начать

Первый этап процедуры - определить виды инвестиций в недвижимость. На приведенной ниже инфографике Вы можете видеть все существующие типы объектов, пользующиеся спросом в инвест сфере. Каждый вариант имеет свои секреты, острые углы и подводные камни, поэтому следует очень аккуратно подходить к процессу выбора.

Загородные коттеджи

Инвестировать в объекты за чертой города выгодно. Сделки с загородными домами по доходности не уступают остальным видам капиталовложения. На праздники и выходные люди все чаще стараются выбираться в экологически-чистые районы. Вариантов выбора объекта покупки несколько. так проще определиться, в какую недвижимость выгодно вкладывать деньги: коттедж, участок, недострой.

Жилое имущество - инвестирование в недвижимость в России

Заработок от инвестирования в жилое недвижимое имущество сводится к экономной покупке и постперепродаже с наценкой или предоставлению в аренду.

При инвестировании в новостройки учитывайте развитость инфраструктуры, планировку, состояние ремонта, этажность и соседство.

Иностранное жилье - инвестиции в недвижимость за рубежом

Покупка жилья заграницей позиционируется как высоколиквидная сделка. Чтобы инвестиции в действительности являлись таковыми, лучше вкладывать в страны с сильной экономикой. Хорошим вариантом вложения в недвижимость за рубежом будут Швейцария, США, Сингапур и др. страны с высокой концентрацией торгово-промышленных центров.

Коммерческие здания

Сдача площадей для бизнес-арендаторов - прибыльный вид инвестиций в коммерческую недвижимость. Однако из-за высокого порога вхождения текущий способ капиталовложения подходит далеко не всем. Как правило, физические лица инвестируют в помещения для бизнеса, покупая акции. Окупаемость по инвестированию в коммерческую недвижимость составляет порядка 10 лет.

Земельные участки

Покупка земельного участка имеет ряд нюансов, начиная от оценки и заканчивая изменениями целевого назначения. Тем не менее ввиду своей бюджетности - это самый доступный вариант инвестирования.

Инвестиции в землю бывают краткосрочными и долгосрочными. В первом случае земли покупают под строительство, во втором - используют для сельхоз угодий.

Необходимо учитывать, что объекты имеют разную чувствительность к инфляции. Надежнее всего защищены от инфляции объекты с коротким сроком окупаемости, цену на аренду которых устанавливает сам арендатор, например торговые помещения. То же самое касается долгосрочной аренды. Гостиничные номера и посуточные квартиры более уязвимы, ведь цена аренды корректируется постоянно с учетом инфляции. Объекты и их чувствительность к инфляции, представлены в следующей таблице:

Основные этапы - как инвестировать в недвижимость

Коммерческие объекты - не такое простое дело как кажется на первый взгляд. Риск купить некачественный объект есть всегда. Поэтому начинающим инвесторам стоит воспользоваться следующими правилами инвестирования в недвижимость:

Оценка финансовых возможностей при инвестициях в зарубежную недвижимость и отечественную

Первым делом определите сумму, которую готовы потратить на инвестиции. При скромном бюджете можно привлечь следующие источники финансирования:

• Займ у друзей и родственников;
• Потребительский кредит;
• Соинвестирование.

Анализ предложений рынка

На данном этапе полезно заняться мониторингом цен на жилье. Чтобы понять, как научиться инвестировать в недвижимость, можно воспользоваться СМИ или бесплатными досками объявлений. Достоверную информацию можно также почерпнуть на региональных сайтах аналитических центров.

Выбор объекта - вложение в недвижимость за рубежом и в РФ

После того как вы уже определились с направлением и имеете несколько альтернативных вариантов, не торопитесь принимать решение о покупке. Поговорите с собственниками жилых домов, соберите как можно больше информации о преимуществах и недостатках района, сравните объекты между собой. Особенно это касается инвестиций в коммерческие объекты.

Покупка недвижимого имущества

Сделки, связанные с приобретением объектов, имеют много нюансов. В первую очередь, стоит обратить внимание на следующие моменты:

• Наличие и подлинных правоустанавливающих документов;
• Дееспособность бывших владельцев и лиц, прописанных в квартире;
• Наличие у жилья обременений;
• Узаконенность перепланировок.

Перепродажа и сдача в аренду, как метод инвестиций в недвижимость в России

С какой бы целью вы не купили имущество для сдачи или перепродажи, имейте в виду, что минимальный срок возврата инвестиций в новостройке при продаже - 3 года, а при предоставлении в аренду - порядка 8 лет. Весомым фактором при этом выступает территориальное расположение объекта. По аналитическим данным на начало 2018 года быстрее всего арендное жилье окупиться в Красноярске, Новосибирске и Челябинске. А вот квартиры в Москве и Нижнем Новгороде вопреки общепринятому мнению занимают последние позиции.

Сроки окупаемости инвестиций в жилую недвижимость при сдаче в аренду в крупнейших агломерациях России показаны на схематичном изображении:

Способы разумной экономии на покупке жилья

Купить новострой можно за 50% от стоимости квартиры под ключ. Но вкладчики не спешат с инвестированием в коммерческий сектор, ведь при недострое риск пополнить ряды обманутых вкладчиков очень высок.

Приобрести квартиру по невысокой цене можно в черновом варианте. Но в этом случае вам всё же придётся вложить деньги в ремонт и обстановку.

Существуют и более разумные схемы экономии. Например, инвестирование в коммерческое недвижимое имущество, арестованное банком. Залоговые помещения продаются на аукционах по минимальной цене. При таком варианте существует одно значительное препятствие: компании не афишируют проведение выгодных мероприятий, потому что судьба объектов уже предопределена заранее.

Информацию можно отслеживать самостоятельно на сайтах или в Едином Реестре РФ в разделе о банкротстве юр.лиц.

Советы по увеличению прибыли от инвестиций

1. Организуйте перепланировку. Квартиры улучшенной планировки продаются на 10-15% дороже. Разделите комнату на кухню и студию. Предварительно проконсультируйтесь о возможности перепланировки в БТИ, некоторые изменения запрещены;
2. Расширьте площадь помещения. В частных домах это можно сделать с помощью дополнительного пристроя, например, переделка чердака в мансарду;
3. Сделайте косметический ремонт и продайте квартиру на 10% дороже, так же этот момент может значительно ускорить продажу;
4. Переведите квартиру в нежилую площадь. В разных районах спрос на жилые и нежилые помещения неравномерен. Поэтому зачастую, чтобы начать зарабатывать, инвестору достаточно перевести жилую квартиру в офис или наоборот.

Заключение

Как видите, инвестиции в зарубежную недвижимость или вклады в отечественный сегмент имеют менее агрессивные риски по сравнению с другими видами инвестирования. Вложить деньги в недвижимое имущество - означает получить возможность пожизненного пассивного заработка не только для себя, но и для детей. Планируйте свои финансы и осуществляйте разумные капиталовложения. Ведь, как известно, человек, который не инвестирует - бедный человек.

Тематическое видео от специалиста: